Veel ondernemers betalen in de huidige markt te veel huur. Via een kort geding kan vooruit gelopen worden op een toekomstige huurverlaging. Advocaat Thomas van Vugt legt uit hoe het werkt.
Om als huurder van een winkelruimte de huur te verlagen, moet er een wettelijk geregelde route worden doorlopen. Zo moet er eerst een deskundigenadvies worden opgesteld voordat de rechter in een bodemprocedure de huurprijs kan wijzigen.
In de meeste huurcontracten is dit geregeld. Het is gebruikelijk dat partijen eerst proberen om in overleg een deskundige te benoemen. Als partijen daarover geen overeenstemming bereiken, en dat is vaak het geval, kan de
rechter een deskundige aanwijzen. Daarvoor moet de huurder een verzoekschrift indienen bij de rechtbank.
De rechter kiest vrijwel altijd de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel. Die gaat vervolgens aan de slag en berekent aan de hand van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving de nieuwe huurprijs.
Anticiperen op lagere huurprijs
Een dergelijk route kost geld en tijd. Maar je kunt als huurder in kort geding anticiperen op lagere huurprijs
Het komt tegenwoordig regelmatig voor dat in het deskundigenadvies de huurprijs fors wordt verlaagd. De datum waarop die veel lagere huurprijs gaat gelden, is de datum waarop destijds het verzoekschrift in verband met de benoeming van een deskundige is ingediend.
Tussen het moment van indienen van dat verzoekschrift en het eindvonnis in de bodemzaak ligt vaak wel een paar jaar. In de praktijk volgen de kantonrechters echter vrijwel altijd het deskundigenrapport. Dat biedt
mogelijkheden.
Als te verwachten valt dat in de bodemzaak een forse huurprijsverlaging zal worden toegewezen, dan kan daarop worden vooruitgelopen. De huurder kan een kort geding aanspannen tegen de verhuurder waarin een verlaging van de huur kan worden gevorderd tot aan het moment waarop de beslissing in de bodemzaak is genomen. Daarmee profiteert een huurder veel sneller.
Let op: huurprijsverlaging niet op ieder moment
Helaas voor de huurder kan niet op ieder gewenst moment huurverlaging worden geëist. In geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan het voor het eerst na afloop van de afgesproken termijn. Maar als er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. kan je een huurprijswijziging vragen steeds wanneer tenminste vijf jaar is verstreken sinds de dag waarop de laatste huurprijs geldt.
Thomas van Vugt is advocaat bij AMS Advocaten waar hij zich onder meer bezig houdt met ondernemingsrecht en huurrecht.
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl